El artículo 1728 numeral segundo, del Código Civil Dominicano, dispone que el inquilino está en la obligación, de pagar los alquileres vencidos, en la fecha acordada con el propietario; en ése mismo orden, el artículo 1134 del Código Civil, establece que el contrato es la ley entre las partes.
CONVIENE SABER, que el Juzgado de Paz correspondiente al lugar en donde está ubicado el inmueble alquilado, es competente para conocer de la demanda en desalojo por falta de pago (artículo 1, párrafo 2 del Código de Procedimiento Civil, modificado por la Ley 38-98, del 6 de febrero del 1998).
En la práctica, en el pasado reciente, el temor de los propietarios para incoar una demanda en desalojo contra un inquilino moroso, lo constituía el depósito de los alquileres que había que realizar en el Banco Agrícola, sin embargo, la sentencia del Tribunal Constitucional identificada como TC/0208/21 del 19 de julio del 2021, deja sin efecto el artículo 8 de la Ley 4314 del 22 de octubre del 1955, modificada por la Ley 17-88 del 5 de febrero de 1988; en lo que atañe la presentación del recibo o certificación de los depósitos que pagan los inquilinos, del Banco Agrícola, para poder demandar; con lo cual elimina ese escollo que tenían los propietarios de viviendas para poder dar inicio a una demanda en desalojo por falta de pago.
En este tipo de demanda de desalojo por falta de pago, ES BUENO SABER, que el demandante debe de probar y justificar su calidad de propietario (artículos 51 de la Constitución, 544 del Código Civil); el derecho de propiedad se puede probar de la manera siguiente:
- Certificado de título.
- Certificación del estado jurídico del inmueble.
- Cintillo catastral.
- Carta Constancia, etc.
De la misma forma, debe ser probado el vínculo jurídico que une al propietario del inmueble con el inquilino, mediante el contrato de alquiler; el cual, de conformidad al artículo 1714 del Código Civil, puede ser escrito o verbal.
El artículo 1736 del Código Civil, modificado por la Ley 1758 del 10 de julio de 1948, prescribe lo siguiente: “Si se ha efectuado el arrendamiento verbal, no podrá una de las partes desahuciar a la otra sin notificarle el desalojo con una anticipación de ciento ochenta días, si la casa estuviese ocupada por algún establecimiento comercial, o de industria fabril, y de noventa días si no estuviere en este caso”.
En la praxis, algunos desalojos por falta de pagos se dificultan, porque el propietario en algunos casos no tiene como probar el derecho de propiedad, ya sea porque no tiene ningún tipo de documento, o porque el mismo figura a nombre de otra persona, o el título está a nombre del bisabuelo de la persona que firmó el contrato de alquiler como propietario; razón por la cual, al Abogado del inquilino puede alegar la falta de calidad del demandante y solicitar al Juez la inadmisibilidad de la demanda.
El incumplimiento en el pago de las mensualidades, es lo que da lugar y origina la demanda en desalojo por falta de pago, y es lo que da competencia al Juzgado de paz. En el caso de la demanda en desalojo para el propietario ocupar su casa personalmente, o para repararla, es competencia del tribunal de primera instancia, previa resolución del Control de Alquileres de Casas y Desahucios (artículos 4, 5, 6 y 7 Decreto 4807).
Doctor Albuez.
